【重購自用住宅申退土增稅，要看地價稅，有影嘸？】（275）

 

案例：

小玲雖是單親家庭小孩，但有愛她的爸爸阿忠一起生活。阿忠考量小玲就學方便，去年(108年)在學校附近買了棟新房屋(含土地)，且將父女倆戶籍由原房屋遷至新房屋，為入學提早做準備。原房屋就給阿忠媽媽居住，但戶籍沒有遷入，所以按一般用地稅率課徵地價稅。今年(109年)阿忠將原房屋(含土地)出售，符合2年內先買後賣重購自用住宅情形，他想要申請退還出售原房屋的土地增值稅，但聽朋友說：「原房屋須經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅，才可申請土地增值稅重購退稅」，朋友說的對嗎？

 

答：

財政部在73年12月27日曾公布台財稅第65634號函說明，土地所有權人出售自用住宅用地，在2年內重購自用住宅用地，除了自完成移轉登記日起，不得有出租或營業的情形外，還「須經稽徵機關核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅」，才准許依照土地稅法第35條第1項第1款規定，退還已經繳納的土地增值稅。但司法院在88年3月19日就以釋字第478號解釋文，宣告該函違憲，不再援用了。

 

該解釋文提到土地所有權人就他的土地是否依法申請「按自用住宅用地優惠稅率繳納地價稅」，是土地所有權人自己可以選擇的權利。但是對於2年內重購自用住宅用地是否符合退還已繳納土地增值稅，稽徵機關應該查明實際有無出租或營業的情形，土地所有權人也可以證明該土地確實是提供自用住宅使用，不能因為土地所有權人沒有申請「准按自用住宅用地稅率課徵地價稅」，就認定該土地有出租或營業使用的情形。上面財政部函設了這樣的申請退稅條件，增加土地稅法第35條第1項第1款所沒有的限制，有違憲法第19條租稅法律主義。

 

本案阿忠先買後賣房屋符合2年內重購自用住宅情形，確實都是供自用住宅使用，沒有出租或營業的情形，原房屋雖按一般用地稅率課徵地價稅，不影響重購自用住宅用地退還土地增值稅之申請。朋友說的不對喔！(109年6月編寫)

 

相關法規：

【公法、私法傻傻分不清？收回國宅強執事件的審判權該歸誰？】（272）

 

案例：

袁大頭於民國75年間，與臺北市政府訂立契約購買國宅一戶，並辦妥所有權移轉登記，依國民住宅條例(下稱國宅條例)第18條等規定，承購人應繳納管理費，但是袁大頭卻積欠管理費6個月以上而遲遲不肯繳納，因此，臺北市政府依照同條例第21條第1項第7款規定，向臺灣士林地方法院聲請裁定准予強制執行收回袁大頭所承購的國民住宅及基地，卻被臺灣士林地方法院以本事件屬於公法上原因所發生財產上給付之請求，具公法性質，應循行政訴訟程序解決為由而裁定駁回。究竟本事件應屬公法或私法性質？法院裁定駁回有無道理呢？

 

答：

所謂審判權，是指法院對於某紛爭有沒有加以審判的權限而言，也就是法院審判民事、刑事及行政訴訟之權限與範圍。大抵上法院就民事、刑事案件部分歸為私法性質，由普通法院審理；就行政訴訟案件歸為公法性質，應由行政法院或普通法院行政訴訟庭審理。而國家為了達成行政上任務，可以選擇以公法上行為或私法上行為作為實施的手段，在訴訟救濟上，當然就依該實施手段是公法上或私法上性質，來區別應向普通法院或者行政法院提起救濟。

 

國民住宅條例是為了統籌興建及管理國民住宅，以安定國民生活及增進社會福祉之目的而制定，主要是由政府機關取得土地興建及分配住宅，以解決收入較低家庭之居住問題。主管機關直接興建及分配的住宅，會先由有承購、承租或貸款需求者，向主管機關提出申請，經主管機關認定其申請合於法律上規定的要件之後，再由主管機關與申請人訂立私法上之買賣、租賃或借貸契約，前者由主管機關認定是否符合要件部分是屬於具有權力服從關係的公法上行為；而後者訂定契約部分則是以推行社會福利並照顧收入較低的國民生活為行政目的所採的私經濟措施，並沒有任何的權力服從關係，所以性質上是屬於私法上法律關係，像這樣將法律關係區分為兩個不同階段，學理上把它稱為「雙階理論」。而申請人或主管機關如果對這些契約所產生的法律關係有所爭執，應該要向普通法院提起救濟。

 

在本小故事中，袁大頭與臺北市政府訂立的買賣國宅契約是屬於私法上契約，依照國民住宅條例第21條第1項所規定積欠管理費達6個月以上，主管機關可以收回該住宅及基地，並移送法院裁定後強制執行，是針對特定違約行為賦予執行力的特別規定，所以主管機關臺北市政府想要以強制執行收回袁大頭所承購的國民住宅及基地，向普通法院的臺灣士林地方法院聲請裁定是對的，法院對其裁定駁回並沒有道理喔！（109年6月編寫）

 

相關法規：